Termin "hipoteka umowna zwykła" może dziś brzmieć nieco archaicznie, a nawet wprowadzać w błąd, zwłaszcza dla osób, które nie są na bieżąco z ewolucją polskiego prawa hipotecznego. Zrozumienie tego pojęcia jest jednak kluczowe, jeśli analizujemy stare dokumenty kredytowe, księgi wieczyste czy po prostu chcemy mieć pełny obraz tego, jak zmieniały się formy zabezpieczeń wierzytelności w Polsce.
Hipoteka umowna zwykła zrozumienie historycznego zabezpieczenia po 2011 roku
- Hipoteka umowna zwykła to termin historyczny, odnoszący się do zabezpieczeń ustanowionych przed 20 lutego 2011 roku.
- Zabezpieczała wierzytelności o ściśle określonej i znanej wysokości, np. kapitał kredytu.
- Różniła się od hipoteki kaucyjnej, która zabezpieczała wierzytelności o zmiennej lub przyszłej wysokości.
- Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 2011 roku zunifikowała oba rodzaje w jedną "hipotekę umowną".
- Współczesna hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, pokrywając zarówno kapitał, jak i roszczenia uboczne (odsetki, koszty).
- Stare wpisy hipotek zwykłych w księgach wieczystych wciąż zachowują swoją moc prawną aż do wygaśnięcia zobowiązania.
Hipoteka umowna zwykła klucz do zrozumienia dawnych zabezpieczeń
Dla wielu osób, które dziś spotykają się z pojęciem "hipoteka umowna zwykła" w dokumentach, może ono budzić pewne wątpliwości. Dzieje się tak, ponieważ jest to termin historyczny, który odnosi się do stanu prawnego sprzed 20 lutego 2011 roku. Właśnie wtedy weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która znacząco zmieniła system zabezpieczeń, ujednolicając wiele rozwiązań. Zrozumienie tej definicji jest szczególnie istotne dla osób analizujących stare dokumenty kredytowe, przeglądających archiwalne księgi wieczyste czy po prostu chcących zgłębić ewolucję prawa hipotecznego w Polsce. Pozwala to prawidłowo interpretować zakres zabezpieczenia, które zostało ustanowione w przeszłości.
Czym była hipoteka umowna zwykła przed nowelizacją z 2011 roku?
Przed wspomnianą nowelizacją z 2011 roku, hipoteka umowna zwykła była formą zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych o z góry określonej i znanej wysokości. Oznaczało to, że kwota zabezpieczenia była stała i precyzyjnie wpisana w księdze wieczystej. Typowym przykładem było zabezpieczenie wyłącznie kapitału kredytu bankowego. Wierzyciel, czyli najczęściej bank, wiedział dokładnie, jaką sumę zabezpiecza hipoteka. Jednakże, hipoteka zwykła miała swoje ograniczenia nie obejmowała roszczeń o zmiennej wysokości, takich jak odsetki, prowizje czy koszty windykacji. To właśnie ta specyfika prowadziła do konieczności stosowania innego rodzaju zabezpieczenia, o którym opowiem za chwilę.
Hipoteka kaucyjna niezbędne uzupełnienie dawnego systemu
W dawnym systemie prawnym, obok hipoteki umownej zwykłej, funkcjonowała hipoteka kaucyjna. Jej głównym zadaniem było zabezpieczanie wierzytelności, których wysokość nie była ustalona w momencie ustanowienia zabezpieczenia. Mogły to być zarówno wierzytelności już istniejące, jak i przyszłe. W przypadku hipoteki kaucyjnej określano jedynie górną, maksymalną sumę zabezpieczenia, a nie konkretną kwotę długu. Służyła ona do zabezpieczania roszczeń o zmiennej wysokości, takich jak odsetki umowne i karne, prowizje, koszty windykacji, a także kredyty walutowe, gdzie ostateczna kwota zadłużenia w złotówkach mogła się zmieniać w zależności od kursu walutowego.| Hipoteka umowna zwykła | Hipoteka umowna kaucyjna |
|---|---|
| Zabezpieczała wierzytelności o ściśle określonej i znanej wysokości (np. kapitał kredytu). | Zabezpieczała wierzytelności o nieustalonej w momencie ustanowienia wysokości (istniejące i przyszłe). |
| Kwota zabezpieczenia była stała i wpisana w księdze wieczystej. | Określano jedynie górną, maksymalną sumę zabezpieczenia. |
| Nie obejmowała roszczeń o zmiennej wysokości (odsetki, koszty). | Służyła do zabezpieczania odsetek, prowizji, kosztów windykacji, kredytów walutowych. |
Z uwagi na te różnice, banki przed 2011 rokiem bardzo często stosowały oba rodzaje hipotek jednocześnie. Ustanawiano hipotekę zwykłą na kwotę kapitału kredytu oraz hipotekę kaucyjną na sumę obejmującą wszelkie roszczenia uboczne. Dzięki temu wierzyciel mógł kompleksowo zabezpieczyć całe zobowiązanie kredytowe, niezależnie od tego, jak zmieniała się jego wysokość w czasie.
Współczesna hipoteka umowna jedna forma, większa elastyczność
Wspomniana już nowelizacja z 2011 roku uprościła system zabezpieczeń, unifikując zarówno hipotekę zwykłą, jak i kaucyjną w jedną, bardziej elastyczną instytucję hipotekę umowną. Obecnie jest to ograniczone prawo rzeczowe, które powstaje na podstawie umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, najczęściej bankiem. Jej ustanowienie wymaga wpisu do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.
- Współczesna hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej.
- Obejmuje ona zarówno kapitał zobowiązania, jak i wszelkie roszczenia uboczne, takie jak odsetki (umowne i za opóźnienie), prowizje, koszty windykacji, a także inne opłaty związane z obsługą kredytu.
Dlatego też suma hipoteki wpisywana do księgi wieczystej jest zazwyczaj znacznie wyższa niż kwota udzielonego kredytu często wynosi od 150% do 200% wartości kredytu. Ma to na celu zapewnienie wierzycielowi pełnego zabezpieczenia na wypadek, gdyby do kwoty kapitału doszły znaczne odsetki czy koszty egzekucyjne. To rozwiązanie jest znacznie bardziej praktyczne i kompleksowe niż dawny podział na dwa typy hipotek.
Ustanowienie i wykreślenie hipoteki umownej praktyczny przewodnik
Jako ekspert w tej dziedzinie, często spotykam się z pytaniami dotyczącymi praktycznych aspektów ustanawiania i wykreślania hipotek. Proces ten, choć ujednolicony, wciąż wymaga znajomości pewnych procedur.
-
Ustanowienie hipoteki umownej:
- Właściciel nieruchomości musi złożyć oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. W przypadku banków wystarczy forma pisemna pod rygorem nieważności. Jeśli hipoteka jest ustanawiana na rzecz innego podmiotu, wymagana jest forma aktu notarialnego.
- Następnie należy złożyć wniosek o wpis hipoteki do właściwego sądu rejonowego, wydziału ksiąg wieczystych, na formularzu KW-WPIS.
Koszty związane z ustanowieniem hipoteki są stałe i wynoszą:
- Opłata sądowa za wpis hipoteki: 200 zł.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC-3): 19 zł.
-
Wykreślenie hipoteki umownej:
- Po całkowitej spłacie zobowiązania, które było zabezpieczone hipoteką, wierzyciel (np. bank) ma obowiązek wydać dokument potwierdzający spłatę długu i zgodę na wykreślenie hipoteki. Dokument ten nazywany jest potocznie "listem mazalnym" lub kwitem mazalnym.
- Z tym dokumentem właściciel nieruchomości składa wniosek o wykreślenie hipoteki do sądu rejonowego, wydziału ksiąg wieczystych, również na formularzu KW-WPIS.
"List mazalny" to nic innego jak pisemne oświadczenie wierzyciela (najczęściej banku), w którym potwierdza on, że zobowiązanie zostało w całości uregulowane i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jest to absolutnie kluczowy dokument, bez którego sąd nie dokona wykreślenia. Warto o niego zadbać zaraz po spłacie kredytu.
Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wynosi 100 zł.
Hipoteka umowna a inne formy zabezpieczeń
Warto również odróżnić hipotekę umowną od innych rodzajów hipotek, aby w pełni zrozumieć jej specyfikę. Podstawową różnicą między hipoteką umowną a hipoteką przymusową jest sposób jej powstania. Hipoteka umowna, jak sama nazwa wskazuje, powstaje za zgodą właściciela nieruchomości, na podstawie zawartej umowy. Natomiast hipoteka przymusowa jest ustanawiana bez zgody właściciela, na mocy decyzji sądu lub organu administracyjnego (np. ZUS, Urząd Skarbowy), w celu zabezpieczenia istniejących długów.
Innym pojęciem, które często pojawia się w kontekście hipotek, jest "hipoteka łączna". Oznacza ona, że jedna wierzytelność jest zabezpieczona na więcej niż jednej nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z każdej z obciążonych nieruchomości. Często hipoteka łączna jest jednocześnie hipoteką umowną, co oznacza, że powstała na podstawie porozumienia stron i zabezpiecza konkretne zobowiązanie.
Na koniec chciałbym podkreślić, że wszystkie stare wpisy dotyczące hipoteki umownej zwykłej, które zostały ustanowione przed 20 lutego 2011 roku, wciąż zachowują swoją moc prawną. Są one ważne i skuteczne aż do momentu całkowitego wygaśnięcia zobowiązania, które zabezpieczają. Nie ma więc potrzeby ich aktualizowania czy przekształcania na nowe zasady po prostu funkcjonują one na podstawie przepisów obowiązujących w momencie ich ustanowienia.
